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楼市的“黄金时代”已经过去,物业管理会成为
  • 2021-01-12 13:23

房地产“黄金时代”真的要成为历史了。

过去作为聊天序幕的“买房”这个话题渐渐开始消失。在无房可炒的背景下,楼市迎来了一个黄金期。

1月5日,住房和城乡建设部、发展改革委、银监会等10部委发布《关于加强和改进住宅物业管理的通知》,加强和改进住宅物业管理。

通知建议鼓励符合条件的物业服务企业延伸至养老、育儿、家政、文化、卫生、房屋经纪、快递等领域。,探索“物业服务+生活服务”模式,满足居民多样化、多层次的生活需求。

换句话说,房地产的未来是房地产行业增长的另一个引擎。

早在五年前,我参加过万科地产的一个会议。会上,万科地产负责人朱保全拿深圳罗湖区的两个老小区做了对比,结果令人震惊。

这两个小区一个是万科的物业,另一个小区的物业每三天两头换一次。作为一个二十多年的老小区,万科的物业管理其实比另一个小区贵一万元/平米,虽然两个小区只有一条路的距离。

起初,我不相信,直到我做了一些现场研究,才发现这真的如朱保全所说。

其实万科董事长于亮很早就提出了“轨道+物业”的概念。当时中国三四线楼市正在上涨,他的话很容易被外界忽略。

直到今天,全国楼市的崛起已经基本停滞,当个别城市楼市的崛起还没有普及的时候,物业业务又被提上了台面。

当然,房地产的黄金时期已经过去,物业管理的黄金时期刚刚到来。

这几年房地产公司拆分物业公司其实已经成为一种常态,这些物业公司一旦上市就会成为市场的热点。

根据Wind的统计,2020年香港上市的地产公司有25家,其中下半年爆发了一次疫情。仅在12月份,恒大地产、华润万象、领地控股、大唐集团控股、远洋控股、建发地产等6家公司就在香港交易所上市。

当然,在香港股市等估值相对较低的市场,房地产的估值通常较高。碧桂园服务总市值1706亿港元,动态市盈率71倍;融创服务市值676亿港元,动态市盈率134.8倍;恒大总市值951亿,动态市盈率51.8倍。

市盈率方面,a股物业的市盈率普遍低于港股。按照a股其他行业的逻辑,物业服务的动态市盈率至少要达到60倍。

未来可以预见,房地产发展已经到了一个瓶颈,所以楼市放缓后,物业将成为衡量一个社区质量的标准之一,直接决定着物业管理的未来。

兴业证券最新研究报告认为,未来3-5年,物业管理行业仍将享受四大规模红利:

一是房地产行业集中度的提高带动了物业管理行业集中度的提高;

第二,资产证券化加速了行业内并购整合;

第三,目前,物业管理公司加大了从住宅物业管理向多元化物业业态拓展的力度;

第四,物业管理公司在房地产整个价值链的上下游拓展增值服务,行业规模红利持续。

总的来说,物业管理行业显然是一个被低估的a股板块,我认为物业管理在未来一定会成为房地产的指挥棒。


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