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韩毅周报:杭州集中供地竞争激烈,带动E50房企平
  • 2021-10-14 13:13

全文约2500字,阅读约需8分钟。※

1.政策概述:广州个人贷款利率低,新政延长二手房公积金贷款期限。

2021年5月第一周,广州市延长公积金贷款期限,规定个人住房公积金贷款期限不超过30年,二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年。原政策是一手房贷款期限不超过30年,二手房贷款期限不超过20年,一手现房和二手房贷款期限与楼龄之和不超过40年。新政出台主要是基于广州个人贷款利率较低。根据广州住房公积金2020年年报,2020年末广州个人住房贷款余额占存款余额的72.95%。个人贷款利率低于85%的临界点,处于公积金流动性过剩阶段。因此,我们可以采取宽松的住房公积金贷款政策,加大对支付住房的员工的支持,确保他们的住房需求。

成都出台政策,完善抽签选房制度,优先满足无房户和以货币化安置代替棚改户的购房需求。2021年以来,很多城市对热门楼盘实行了抽签制度,如嘉兴、合肥、上海等城市。合肥规定,无房家庭如果第一轮未通过,也可以参加第二轮普通人家的房子抽奖,而上海则采用抽奖积分制,给无房家庭更多积分。虽然摇号的具体方式在不同城市有所不同,但都是为了增加刚需买房人群的概率,体现了城市特定政策的政策和调控思路,促进了房地产市场的稳定发展。

2.土地市场:杭州集中供地竞争激烈,平均楼面价环比上涨50%。

5月第一周,E50有14家房企收购9个城市土地储备308.6万平方米,较上月减少73.7%。成交额558.4亿元,较上月减少53.0%。成交均价为18290.4元/平方米,较上月上涨49.9%。平均保费率为30.8%,较4月第5周下降0.8%。5月第一周,集中供地仍在进行中。由于本周只有杭州集中供地,成交面积和成交金额较4月第五周大幅下降。因为集中供地,杭州也成为5月第一周成交面积最大的城市,成交面积178.8万平方米,其次是无锡、宁波、扬州,成交面积分别为28.4万平方米、25.7万平方米、21.6万平方米。在杭州集中竞价中,融信中国成为最大赢家,两天累计投资228.5亿元,其中与滨江集团合作投资172.5亿元。杭州土地市场一直保持着较高的热情和较高的地价水平,因此第一周的平均楼面价较4月第五周上涨了49.9%至18290.4元/平方米,在成交量和成交额大幅下降的情况下,溢价率仅降低了0.8%。

我们认为,随着热点城市土地供应的集中,E50的整体拿地在短期内会随着集中供地的节奏而波动。在激烈的竞价中,企业要保持审慎的投资态度,防止过高的价格带来的亏损隐患。

3.融资情况:受五一假期影响,融资活动趋于清淡。

融资活动方面,2021年5月第一周,受五一假期影响,房企融资活动较为清淡。本周E50房企融资规模降至45.29亿元。具体来看,本周只有建发地产和世茂集团发行中期票据,融资规模为16.4亿元。其中,建发地产发行5年期中期票据10亿元,票面利率占4.64%,票面利率与上次发行基本持平。世茂集团发行2年期中期票据6.4亿元,票面利率5.5%,较上次发行高0.35个百分点。

海外债方面,远洋集团发行5年期海外债4亿美元,票面利率达到3.25%。这是远洋集团发行的首只海外绿色债券,也是2021年中国投资级房地产公司发行的首只绿色债券。此次发行打破了中国房地产发行人同年发行绿色债券收益率最低的纪录,也创下了远洋集团同年发行美元债券票面利率最低的纪录,融资成本持续下降。我们认为,远洋集团发债成本持续下降,可能有以下两个原因:一是远洋集团财务状况相对稳定。截至2020年末,中远剔除预收款后的资产负债率、净负债率和短期现金负债率分别为69%、55%和1.51。“三条红线”全部为绿色,财务状况相对稳定。二是远洋集团注重绿色发展。截至2020年底,远洋集团共注册绿色建筑项目106个,约占项目总数的61.5%,总注册面积超过1500万平方米。根据《远洋集团2020年可持续发展报告》,到2025年,远洋集团自持项目100%达到高星级绿色建筑标准。远洋集团发债成本持续下降,说明海外投资者认可远洋集团稳健的财务状况和绿色发展理念。

4.经营:多家房企股东增持,提振投资者信心。

2021年5月第一周,本周房企事件主要包括股东质押、股东增持、战略合作,其中万科股东英家中合伙在股份转让两天后质押2.4亿股,金科股东黄红云延期半年回购质押7306万股;阳光城董事长及关联方增持1737万股,5个月内阳光城被控股股东合计增持2396万股;上海融创与太湖新城集团展开城市更新战略合作,越秀地产与仁恒置地展开长三角、粤港澳等领域战略合作。

行业进入后周期时代后,很多房地产企业的股价表现并不好。这时股东增持会给投资者带来一些信心。比如万科地产合伙人增持至标语牌比例时,会质押近一半股份,传递“加杠杆增持”的信息,从而提振股价。然而,万科股价近期大幅下跌的原因是企业盈利能力下降。根据万科一季度报告,万科净利润率低至2%,与房地产开发业务相关的毛利率低至16%,创历史新低。我们认为,股东持股增加对股价的提振作用有限,经营业绩和盈利能力的提升才能真正释放估值。


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